今天想了一下非居民在加拿大置业的话题。所谓的非居民，就是没有加拿大永久居民身份或非加拿大国籍的人士。因为加拿大几个大城市的租房价格在最近10来年不断攀升，因此加拿大政府对于非加拿大的人士买卖物业增加了非居民交易税，就是非居民在特定的地区买卖物业，会额外收取成交价格15%的税项，这在很大程度上限制了非加拿大居民的置业需求。
我目前帮一个朋友管理着两个物业，这两个房子都是在实施非居民交易税之前买的，一个是个house，另一个是个公寓，买的价钱都很不错，目前都已经升值了一倍有多。和这个朋友认识也是通过工作，我当时手里有些钱，有些像打了鸡血似的寻找新的投资机会，很多时候的非常主动的和见到的人交流，看看有没什么合适的合作机会。这个朋友D来自广州，当时一派成功企业家的派头。那段时间我已经在着手想搞个老人院，这个行业即便现在看来都是很有前景的，于是两个人几乎一拍即合，说要见见我当时的合伙人。
很快我把当时主导老人院项目的C撮合的见了一次，C之前曾在BC的省卫生厅任职，我认识C是通过他的太太，我在多伦多的时候就已经认识了C的太太，在来到BC后多少有些来往，后来因为寻求投资机会的原因很快就和她老公拉扯上了。回顾这段历史5-6年的投资历程，我唯一的感叹就是自己的运气真好，这么一通的瞎折腾居然不但没把钱亏光，还多少赚了些。
C和D见面只聊了大概不到半个小时，C在见面后和我很肯定的说这个D没什么钱，不会投钱进项目的。我那时候 还不是很相信，但其实也知道D比较喜欢吹牛作大。后来的情形和C预测的差不多，除了喝了几次咖啡，吃了几顿饭外，根本没什么实质的进展。唯一落实的是我帮他管理两个房子。
D买的房子离我家很近，因为之前就管理过几个很烂的房子，积累了一大堆和温哥华最烂租客打交道的经验，所以管理这两个房子倒不是什么大问题。最开始house的楼上由一家专业管理公司管理，我只负责地下室。D买了房子住了没两个月就回国了，回去之前找了个租客，我接手后这个租客丢了工作，交不起租金，我于是让他搬出去。然后我就联系了之前租我旧房子楼下的一个租客，她很高兴就带着儿子搬了进来。
相安无事过了大概半年，D觉得管理公司很多事情都推三推四的，于是把楼上收回来让我一起管理。在交接做账的时候发现一个很大的问题，这家管理公司并没有意识到D是非居民，所以没有按要求每月缴交所得税。如果是有身份的居民，每年只需报税一次，将去年的收入和抵税项申报就可以了，但非居民却不同，必须每个月将收入的25%先交给税局，到第二年汇总才可以多退少补。
当我把这个情况反馈给之前的管理公司时，对方也是惊呆了，因为他们根本没意识到D是没身份的，这样他们造成的这个错误可能导致税局追讨欠税和利息，这个差错的损失追究起来就会非常麻烦。但这是之前产生的问题，那只能由他们去处理。
非居民如果不希望每个月都将收入的25%做预缴，可以申请NR6，就是按收入减去当月支出的实际收入的25%来缴税，这样相对每个月的交税额就低很多。这个NR6需要每年申请一次，通常在今年年底就该申请第二年的NR6，这样才可以保证新年开始之后就按实际收入缴税。
D因为国内的生意所以很少再回加拿大，由于两地的差别，有些原本简单事情因为各种因素变得不太好搞。就两年前，D不知道那个朋友听说他要每个月缴税就觉得很不解，说他都是每年一次，怎么他要这么麻烦。于是他就马上来质问我为什么要这么麻烦预缴这么多税。我跟他解释这是因为非居民的身份，但D完全不信，非要让我按这个做法来缴税。无奈之下我跟会计打听一下，因为非居民纳税属于非常少众的项目，这位会计也很不确定，在一番查索后，摸棱两可的给出一个可能可以的答案，她的理由是因为有NR6，那么实际上就是按实际收入来缴税，那么如果每个月都没剩余的收入，那就也就不用缴税了，这样到年底的时候再报税应该好像也是可以的。
在获得这个会计的可能可以的答案后，我还是不很放心，于是又找了另一个会计，把这个问题又问了一次，这个会计的回复就简单直接的多，说可以。在获得两个会计的认可之后，那我就按这个方法不再按月缴税。但这个给后来造成很大的麻烦。一年过去，到要报税的时候就傻眼了，因为实际上当年去掉支出后还有几万的收入，这样就很难向税局解释这个问题了。到这个时候会计才意识到这样是不行的，除非这一年真的完全没收入，但在实际有净收入的情形下，她也绝不可能为了这么个小case去作假，于是我便成了个被踢来扔去的皮球，为了结这事费劲了心力。
在一番的左右为难后，会计给出一个解决方案，就是马上把去年的个人报税表上报，按照上面的税额缴税，为了安全起见，再多付3000税款作为欠税罚税的准备。但这里又是再一次出错，因为之前缴税我是用我自己的公司名义帮D代缴的非居民预缴税，而这个时候是他的个人报税缴税，所以税款就应该直接交到D的个人税号，也就是他的ITN/TTN上，但这个当时会计也没提醒，我自己也不知道，还是按照原来的路径，由我公司的账上支付到非居民的预缴税账号上。
在这一通混乱的操作后，税局发信来询问为什么当年不提交预缴税的相关报表NR4，这时候会计也觉得很为难，回想起来，她担心的是这个如果上报吧，搞不好会罚一大笔的欠税款；不报吧，最多就是罚一笔迟交的罚款。所以她犹豫再三之后还是没上报这个NR4表。但问题是税局像个机器人一样，你不报它就不知道你想干嘛？税局于是不断发信来电话，我也只能不断和会计沟通。最后还是就按实际情况把NR4报了上去，之后税局就安静了，于是还以为这事总算解决了。但两年后也就是最近，税局又来一封信，说的就是D的前年的应缴税还是没交。
因为这几年的报税D总是埋怨之前的会计，今年换了个新的会计。这里面的因由主要是他不在这边，很多情况都不清楚，但主要原因是之前有一年会计的一个失误，让他技术上死掉了，这令他气愤不已。事情是有一年报税，这位会计估计是累了还是怎么的，在报税表上打了个勾，这样就是告诉税局这位报税人已经去世，这是他最后的一次申报收入。这个开始我们都不知道，直到他去银行办理贷款延期，需要看报税表，这才发现他在税局那已经寿终正寝了，你说他怎么可能不生气。从这事我才知道原来会计随便的打一个勾，这人就像在阎王爷那消了号似的，也不需要提供什么证明，真是有些感慨什么叫轻于鸿毛了。前年没有按时缴税，这其实说起来都有责任，D不该听风就是雨的强硬要求要这么干，会计作为专业人士是最应该把关的，而我也没弄明白这里面的道道，只能人云亦云。不管怎样，新仇旧恨下D就坚决要换掉这个会计。
但换会计之后这就有了新的麻烦了，新的会计就是那个我问非居民可不可先不交税的第二个会计，她当时随口的一答搞得现在进退两难，但她接手后就坚决不理以前产生的问题，这样我也只好硬着头皮去问之前的会计，真是猪八戒照镜子两面不是人。这件事把我也是搞得回头灰脑的很被动，但是之前的会计还是很耐心很上心的帮我出主意。我也慢慢也理清楚这件事，我觉得这事情还是应该跟税局按实际情况解释清楚，毕竟确实不是故意要逃税的。
在想清楚后，我写了封解释信说明了事情的前因后果，再按税局来信中提到的欠税额，写了张支票，原本打算连带把去年的报税表一个信封就寄出去，后来想了下这应该是两件事，于是还是分开两封信寄出。这件事原本其实并不复杂，如果一直沿用之前的做法，基本上就不会惹出这个麻烦，但很多简单的事情之所以会变复杂，也许就是人性的根本，不折腾一下总是不爽。